Читайте также:

Существует ли налог при рефинансировании ипотеки? В чём опасность?

У Вас появилась счастливая новость о возможности рефинансировании Вашего кредита? А Вы уверены в том, что новость действительно хороша и стоит пользоваться такой возможностью?.. Любой доход у нас облагается Налогом на Доход Физического Лица (НДФЛ). А ведь оказывается, что даже любая материальная выгода, которая, по факту, лишь снижает расходы, также приравнивается к доходу и подлежит обложению НДФЛ. В данной статье мы обсудим чем нам может грозить налог при рефинансировании ипотеки.

Налог при рефинансировании ипотеки — В чём кроется опасность?

Многим счастливчикам пришло уведомление о необходимости выплатить НДФЛ за полученную материальную выгоду до 01.12.17. Один, скажем, 30-ти летний семьянин, который недавно брал отсрочку на НДФЛ с проданного наследства (читайте о нем в «Рассрочка уплаты налога: миф или реальность»), недавно получил рефинансирование своей ипотеки: пересчёт валютной долларовой в рублёвый по хорошему льготному курсу.

Квартира, взятая в ипотеку стоила много, отсюда и выгода с обмена хорошая набежала: 670 тысяч. 13% с 670 000 = 87 100 рублей налога. А что тут самое печальное: не то что нет 670 тысяч дохода, нет даже этих 87, которыми надо расплатиться с налоговой!

Согласно первому пункту 212 статьи Налогового кодекса, материальная выгода, облагаемая НДФЛ возникает в случае экономии на процентах, покупке ценных бумаг по ниже рыночной цене и прочих ситуациях, когда налогоплательщик приобретает товар или услугу по более выгодным условиям.

Итак, Ваша «материальная выгода» будет выявлена с кредита или ипотеки у банка в следующих случаях:

  1. Пересчёт валютного займа в отечественные деньги по льготному курсу
  2. Вам простили долг. Целиком или частично — не важно, прощённая часть облагается налогом на доход. То есть денег у Вас и не прибавилось, но Вы все равно должны за доход. Здорово, правда? Кстати, юридически, даже за прощёный долг у сотового оператора, может быть, придётся заплатить налог.
  3. Рефинансирование по ставке ниже в двух третей от ставки рефинансирования Центробанка. Сейчас эта ставка равна 9%, значит критическая цифра — 6%
  4. Рефинансирование валютного займа со снижением ставки ниже указанной ставки ЦБ РФ

4 пункт особенно заслуживает внимания. Выгода в этом пункте в процентах, и налог при рефинансировании ипотеки будет составлять не 13%, как в предыдущих пунктах, а все 35% «дохода». Дохода, которого фактически и нет… Подробнее об этом — 212 статья Налогового Кодекса РФ (Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды)

Подробнее про экономию на процентах:

Например, в Вашей организации, где Вы честно работаете дали под займ 200 000 рублей на год, аки банковский потребительский, но под 2% так как «для своих». Помним, что ставка рефинансирования у Центробанка = 9%. 9% — 2% = 7% выгоды выходит, 200 000 * 7 % = 200 000 * 0,07 = 14 000 Вашей материальной выгоды. 14 000 * 35% = 4 900 рублей налога придётся уплатить.

Но тут свои особенности: Если, например, Вам несказанно повезло, и Вы получили 5 000 000 рублей в кредит на 5 лет и без процентов. На эти деньги Вы покупаете квартиру, стоимостью в 4 950 000 рублей и ещё холодильник за 50 000 рублей. Тогда Ваша выгода составляет 9% — 0% = 9%. Как платится налог при рефинансировании ипотеки в таком случае? 13% с приобретения недвижимости и 35% с остатка, то есть: (((4 950 000 * 9%) * 13%) + ((50 000 * 9%) * 35%)) * 5 лет = (57 915 + 1 575) * 5 = 59 490 * 5 = 297 450 рублей налога возьми и отдай. День наступления получения материальной выгоды наступает после выплаты займа.

Даже с покупки телефона в рассрочку надо заплатить. Пусть Вы купили в магазине сотовой связи iPhone 7 за 60 000 рублей, заплатив 40 000 сразу и по 5 тысяч в течение четырёх месяцев потом. Как видите, рассрочка эта «без переплат», то есть под 0%. Тогда Ваш налог при рефинансировании ипотеки считается так: ((40 000 * 9% / 12 мес. * 1 мес.) + (5 000 * 9% / 12 мес. * 4 мес.)) * 35% = (300 + 150) * 35% = 157 рублей и 50 копеек.

Идём дальше, согласно пункту 5 статьи 226 того же любимого Налогового кодекса РФ, банк, у коего Вы брали кредит, после некоторых процедур обрёкший на Вас материальную выгоду, выступает в роли налогового агента. В справке 2-НДФЛ он самостоятельно укажет Ваши «доходы», материальные выгоды и налоги с этого дело. Справка дойдёт и до налоговой, и до Вас. И тогда, если Ваш налоговый агент передал данные по справке 2-НДФЛ по начисленному и неудержанному налогу, Ваша декларация не нужна. Ну хоть с чем-то повезло.

Не исключено, что могла произойти какая-то ошибка, и налог был начислен неправильно. Тогда Вам стоит прибегнуть к изучению закона самостоятельно(читаем НК, сообщения ФНС и Минфина, КонсультантПлюс, Гарант, благо, что сервисов много) или воспользоваться услугами юрисконсульта или налогового консультанта.

Например, материальная выгода с процента ниже, чем у ЦБ, не будет облагаться НДФЛ в случае займа у лица, не являющегося Юрлицом или ИЧП (Юридическим лицом или Индивидуальным Частным Предпринимателем). Также не облагается налогом кредит, погашенный в беспроцентный период по кредитной карточке при входе в овердрафт.
А с января месяца материальной выгодой не является частичное прощение ипотеки в случае, если заключён договор по ней был до октября 2014.

Без помощи специалиста скорее всего не обойтись: везде свои подводные камни. Слышали про реновацию? Так вот, по окончании выплаты ипотеки на квартиру в «хрущевке» также надо будет заплатить налог с материальной выгоды. Да и квартира под залогом этой ипотеки после обновления квартиры также обновляется и переоформляется.

И лучше на всякий случай действительно потратиться на юриста, ведь за неуплату сначала будут штрафные пени, потом суд и арест с реализацией имущества. Или при наличии денег просто по решению суда даже и без Вашего присутствия и согласия ФНС спишет с Вашего счета необходимую сумму самостоятельно. Вместе со штрафными пени.

Кстати, неприятная новость для любителей валютных займов с девизом за постоянство и стабильность: ваш налог в 35% вернуть нельзя, в отличие от стандартных 13%. Если начислен 13% налог, то не забывайте и про налоговый вычет, мало ли Вы там что-то недавно делали, за что можно получить «cashback» от государства. Напомню, что получить можно вычет в случае, если деньги были потрачены на образование, здравоохранение или добровольное страхование.

Теперь Вам известно, существует ли налог при рефинансировании ипотеки и в чём кроется его опасность. Помните, что ознакомиться с официальной информацией по теме налогообложения Вы всегда можете на сайте ФНС РФ, или же в соответствующем разделе нашего сайта.

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

error: Контент защищён.